我们如何为房地产信托释放更多活力？ - 基于R

资料来源：公共服务研究 2024年12月11日，北京发出了“关于在房地产信托登记册（审判）中做得好的通知”。 2025年5月28日，上海发布了“实施房地产信托注册机构的试点项目的通知”。两者都表明，房地产受托人是指信任财产权信托并管理并按照校长的愿望应用的本金。北京和上海的试点计划阐明了受托财产，受保护财产，在信托行业促进的变更的财产，并帮助改善了人们的生计和福祉。 北京和上海的飞行员房地产信托注册表主要解决了两个困难问题。首先，我们将解决属性进入信托的属性问题。 Bie Records Roots在我国没有现金持有现金分散，只有在中国信托中记录信托资产的独立性才能证明其独立性注册有限公司，通过同时标记财产部门的信心资产，保证了资产的独立性，并实现了风险的分离。第二个是优化信任属性的交易过程。传统房地产信托要求主要进入第一个现金信托，然后购买该物业。房地产信托可以通过注册和转让直接完成房地产转让，从而大大减少了建立信托的困难。 1。房地产信托项目的有效性和局限性 在实施房地产信托记录之后，首先是推广新的“ Jubilatila的住房模式”。上海信托基金和Ayedian信托基金将提前授予董事的财产权，并保留居住的权利。当老年人的房屋被搬迁时，信托公司租了房屋，并用租金支付养老金费用。主要死亡后，房地产收入可以用指令继承或受益组织使用。第二是保证居民财产的继承。信任主管建立信心，并阻止父母莫尔弗斯（Malversan）您的财产。 从北京和上海目前的商业惯例来看，房地产信托的“一阶”之后没有新的订单。主要原因是当前房地产信托有两个主要局限性。首先，居民需求较高的自定义导致了非经济规模的问题。一些“一阶”客户是具有多元化财产权的自然人，包括各种需求，例如老年护理服务，特殊护理，房地产继承和灵活的收入分配，而某些客户则使用“房地产 +有效”方法。这使得很难标准化产品设计，并使可靠的公司难以运营和管理提高效率的方法。第二，TH“被视为交易”的财政原则导致两次双重税。根据所有者，收集了北京和上海房地产信托基金的建立和分配阶段的税收标准。在建立阶段，各种类型的税率和税率的税率比房地产的税率高20％以上，以及基础设施部门近亲的礼物（公共rei遗址）。董事的税率大于公司税率。在分销阶段，房地产信托仍然必须支付超过9％的增值税，并且财政成本高于公共房地产投资信托基金的增值税。增值税税率，行为税，钟税和其他税率的百分比也高于公共房地产投资信托基金的百分比（请参见下表）。高税和税率导致了所有地区“在第一阶之后没有新订单”的可耻局面，也导致了房地产TR的使用在报价方面，比当前的REIT公共结构要低得多。应该是REIT的管理员的信托公司从未签发或管理单个房地产信托公司。 2。公共房地产投资信托基金与房地产信托之间的区别 我国公共房地产信托基金的结构和功能类似于房地产信托。两者都是原始的利益相关者（董事），将财产加载到SPV中，并通过专家信托将收入从财产分配给特定集团。两者之间的区别在于，大多数公共房地产投资信托基金通过股票的原始利益相关者建立项目公司，并以资产的形式建立房地产。必须转移。房地产信托基金以交易房地产和房地产记录的形式实现此功能，不一定会导致资本交易。 公共房地产投资信托基金的快速发展是不可分离的，以支持优先的财政政策。 2022年1月29日，M财政部和税收部发布了“关于基础设施领域房地产投资信托基金的财政政策的公告”。自2021年发布的第一批公共房地产投资信托基金以来，我的国家总共发布了66个REIT公共项目，累计发行量表将近1800亿元人民币，总市场价值为2000亿元人民币。我们已经完成了许多基础设施的激活，并丰富了市场投资的类型。 3。REIT国际经验 在世界各地，REIT是房地产制度的一般协议。 REIT的全球市场约为25亿美元，其中美国占60％，其次是日本（约12％），欧洲（约10％）和澳大利亚（约6％）。目前，美国拥有约20-25％的国家房地产资产的商业房地产，涵盖办事处，零售商店，住房，工业和其他地区。日本引入了REIT系统于2001年建立了J-RIIT，以实现商业实现关系，主要是办公楼，住宅，零售商和物流。 从法律结构的角度来看，有两种方法。这是业务和信任的类型。在面向公司的结构中，原始感兴趣的各方直接将房地产转移到房地产投资信托基金的名称中，股东参与了维护行动。在信托的结构中，原始的利益相关者将项目公司的权益转移到REIT中，而公司Assassets Management运营并管理该财产。 从收养对象的角度来看，几个国家在公共和私人房地产投资信托中具有平行性特征。美国和日本的私人资本房地产投资信托基金的百分比大于40％，典型的代表（例如黑石房地产信托基金（BREIT））和明星伍德资本的私人资本REIT。机构投资者，例如退休金以及基金保险，投资和预扣以及收益率明显高于公共资金的保险。 从财政政策的角度来看，房地产投资信托基金正在纳入建立阶段（即资产注入阶段）），一旦建立，就不再反复收集房地产信托。在REIT建立期间，前美国权利持有人支付了资本利得税（税率21％），ISTATE转让MPOST（排名0.1％-2％）和贝尔税（在某些州使用）。原始日本权利的所有者必须缴纳资本利得税（税率23.2％），房地产收购税（税率为4％，股份转让的豁免）和音色税（转让股票的税率的0.3％，房地产转让协议的税率为1.5％）。在房地产投资信托基金运营和分配阶段期间，股息率达到某些要求（美国和日本都需要90％或以上），税款是基本的，租金税是免税的d仅在投资者一级的股息收入上。 在比较中国房地产和reitlow咳嗽时：中国生根信托，日本J-Reites American，REIT公众。由“双重征收”造成的高财政负担成为我国家发展房地产信托的“ Tropiezo Block”，迫切需要通过机构解决方案刺激信托和房地产的活力。 4。房地产和市场商品信任应用程序方案 根据2025年城市和农村发展部人口普查的住房部，该国空置房屋的数量为9780万。根据每平方米10,000元的估计价格，该价值约为100亿元人民币。根据CPC QICI的平均住所，它可用于2.54亿人口。 2025年政府工作报告强调：“它将鼓励现有的土地和商业住房，促进现有的商业住房并提出的城市提议政府在获取，价格和使用实体方面具有更大的自主权。 “同时，“购买现有商业住房”是今年发行的44亿个市政债券的四个重要方向之一。市场预测，政府的住房基金将达到6亿至1亿元的许多地点，主要是由“首次实施和定位”来依赖于产出途径和储存机制，这是“首次实施和储备”。 In 2021, the "more than the pilot work of the Pilot Committee of the Pilot Committee of the Real Estate Investment Fund (Reit) in the field of infrastructure" The improvement notice included affordable rental houses within the pilot range of Public Infrastructure Reit.Currently, only eight Reit have been issued, including affordable homes in Beijing, China and Cicc Xiamen Anju, for a total of around 25 billion yuan.这主要是由于严格的ISSUANCE要求，例如财产权是明确的，政府/州公司无法做到的，财产权是面向市场的交易，租金必须支付成本，职业率必须超过75％。它在公共市场房地产投资信托基金中相对较少。 如果我的国家指的是公共房地产投资信托基金，给予与房地产信托相当的税收激励措施将宣布大规模的政策股息。首先，它为地方政府收集和存储商业房屋提供了一条出口路线。地方政府可以使用货物的收集和存储，例如住房租金，才华横溢的公寓，以保证使用城市工人使用的Asequib住房，负担得起的房屋被信任的公司信任可信赖的公司来签发房地产信托，并将未来的租金价值或资产作为收入来源，以预先收集资金和存储。第二个是提高房地产行业的转型并提高质量和运营效率。目前，房地产我国的行业通常专注于销售，忽略运营并具有高销售额。当销售率降低时，很容易引起债务问题。房地产信托基金开放了为房地产开发收集资金的新方法，开发商将通过提高其房地产运营质量来更加关注最高租金收益。第三，它鼓励创建VV房地产投资基金市场系统级别。房地产信托是公共房地产投资信托基金的有用补充，无法将无法通过REIT发行的沉积资产转换为Liquid Capital，以激活参与我国100亿个房地产市场和城市经济体的2.5亿工人。 V.政治建议 首先，我们将为“房地产信托 + REIT”建立一个并行操作系统。建立财产信托后，管理员可以向合格的投资者发行租金和销售收入将其用作信托收入的投资者。经过3 - 5年的运营，该物业与公共质量质量刺激之间的连接机制值得注意。 第二个是优化房地产信托的税制。提到公共房地产投资国财政体系，在建立房地产信托的阶段建立了递延税款机制，并在置信度达到了豁免税款，并且分配过程中的增值税利率约为3％。实施差异化的税率，并为与负担得起的住房有关的负担得起的受托人实施额外的财政减少，并实施免税税率，从而有效地减少了市场实体的财政负荷压力。 第三个是改善房地产信托的支持基础设施。所有地区都将加速房地产信托注册表的试点计划，将建立国家信托房地产注册表平台并整合B注册Ation System，它们是Naturals部的根源，其电子过程和CITIC物流系统的“独特注册和多重分区链接标记”。我们将建立一个国家房地产信托商业贸易平台，以建立专门的估值系统，引入市场制造商系统并培养机构投资者团体，以改善房地产信托的流动性。 第四，我们将为房地产信托产品创新我们的供应模型。为了回应政府住房的收购和存储，“政府归纳基金 +信托”是经验丰富的，将建立针对房地产信托的特殊定向资金，并提供对上述房地产信托的较低财务支持的5％-10％。将开发“合并的房地产信托”，并将实施战略管理。基本水平为每个负担得起的房屋提供稳定的租金收入（AAA评级），并使用增加的价值水平从支持广告（AA+资格）中折痕资产收入，使机构投资者能够注册有风险和高收益水平以增加收入。 结论：作为金融创新的关键工具，房地产信托具有独特的优势来激发现有资产并满足人们的生计需求。现在，该方法应该是解决限制发展的机构瓶颈，尤其是税收负担过大的问题。利用国际经验的利用政策体系意味着公开可用的房地产信托，以共同建立多头房地产金融市场，并在高质量的经济发展中注入新的驱动力。 作者：Xu Yining（Shaanxi International Trust Co.，Ltd。） 官方NINA Finance帐户 24-最新信息和财务视频的流离失所，以及扫描QR码以关注更多粉丝（Sinafinance）